Strefa Inwestora i Najem

Podatki od najmu krótkoterminowego: ryczałt, VAT 8% i KSeF w 2026

· 7 min · Vaya Stays

Ryczałt 8,5% i 12,5%, kiedy pojawia się VAT, jak wystawiać faktury gościom i co zmienia KSeF – praktyczny przewodnik dla właścicieli.

Podatki od najmu krótkoterminowego: ryczałt, VAT 8% i KSeF w 2026

Podatki to najczęstsze źródło obaw właścicieli mieszkań na wynajem. Zebraliśmy najważniejsze zasady obowiązujące w 2026 roku. Artykuł ma charakter informacyjny – w konkretnej sytuacji skonsultuj się z doradcą podatkowym.

Najem prywatny: ryczałt

  • Od 2023 r. najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem.
  • Stawka **8,5%** do 100 000 zł przychodu rocznie, **12,5%** od nadwyżki.
  • Przy wspólności majątkowej limit 100 000 zł liczy się dla każdego z małżonków osobno; małżonkowie mogą też wskazać jednego z nich do rozliczania całego przychodu (szczegóły: podatki.gov.pl).

Kiedy najem staje się działalnością?

Jeśli najem ma charakter zorganizowany i ciągły (wiele lokali, usługi hotelowe, sprzątanie, śniadania), urząd może uznać go za działalność gospodarczą. Wtedy dochodzą m.in. składki ZUS i możliwość wyboru innej formy opodatkowania.

VAT 8% na usługi zakwaterowania

  • Krótkoterminowe zakwaterowanie podlega stawce **8% VAT**.
  • Zwolnienie podmiotowe z VAT obowiązuje do 240 000 zł sprzedaży rocznie (limit podniesiony z 200 000 zł od 1 stycznia 2026 r.).
  • Parking i usługi dodatkowe mogą mieć stawkę 23%.

KSeF – faktury ustrukturyzowane

Krajowy System e-Faktur jest obowiązkowy od 1 lutego 2026 r. dla firm, których sprzedaż w 2024 r. przekroczyła 200 mln zł, od 1 kwietnia 2026 r. dla pozostałych, a od 1 stycznia 2027 r. także dla najmniejszych (sprzedaż fakturowana do 10 tys. zł miesięcznie). Faktura dla gościa-firmy musi trafić do KSeF. W VAYA STAYS faktury wystawiamy automatycznie – gość zamawia je przez formularz, a dokument trafia do systemu bez udziału właściciela.

Najważniejsze liczby

8,5%

Ryczałt do 100 tys. zł

12,5%

Ryczałt powyżej

8%

VAT na nocleg

Źródła (sprawdzone 7 października 2026)

Najczęstsze pytania

Czy muszę wystawiać faktury gościom?
Na żądanie gościa – tak. Przy współpracy z VAYA STAYS robimy to za Ciebie, łącznie z wysyłką do KSeF.
Czy mogę odliczyć koszty przy ryczałcie?
Nie. Ryczałt liczy się od przychodu, bez kosztów – dlatego tak ważna jest wysoka cena za noc i niskie prowizje.