Ile można zarobić na najmie krótkoterminowym w Warszawie? Realne ROI 2026

5 października 2026 · 7 min · Vaya Stays

Przychód, obłożenie, koszty i zysk netto – policz, ile da Twoje mieszkanie w najmie krótkoterminowym i porównaj z najmem długim.

Najem krótkoterminowy w Warszawie potrafi dać wyraźnie więcej niż klasyczny najem długi – pod warunkiem dobrej lokalizacji, wysokiego obłożenia i profesjonalnej obsługi. Poniżej pokazujemy, jak liczyć zwrot z inwestycji bez marketingowych obietnic.

Od czego zależy przychód?

• **Lokalizacja** – Centrum, Wola i Praga-Północ mają najwyższe obłożenie przez cały rok.
• **Średnia cena za noc (ADR)** – zależy od standardu, metrażu i sezonu (koncerty, targi, święta).
• **Obłożenie** – dobrze zarządzane mieszkania osiągają 70–85% w skali roku.
• **Opinie i widoczność** – ocena 4,8+ realnie podnosi pozycję na Booking i Airbnb.

Koszty, o których trzeba pamiętać

• Prowizje portali (Booking, Airbnb) – rezerwacje bezpośrednie je eliminują.
• Sprzątanie i pranie po każdym pobycie.
• Media, internet, czynsz administracyjny.
• Drobne naprawy i wymiana wyposażenia.
• Podatek – najczęściej ryczałt 8,5% (do 100 tys. zł) i 12,5% powyżej.

Policz swoje mieszkanie

Kiedy najem krótkoterminowy się nie opłaca?

Gdy mieszkanie jest daleko od komunikacji, wspólnota zakazuje najmu krótkiego albo właściciel nie ma czasu na codzienną obsługę gości. W tym ostatnim przypadku rozwiązaniem jest operator, który przejmuje całość – od zdjęć i cen po sprzątanie i faktury.